（2024年4月25日  市五届人大常委会第十五次会议审议通过）                  

物业管理事关千家万户，是基层社会治理的“最后一米”。为全面了解《庆阳市物业管理条例》（以下简称条例）贯彻实施情况，2024年3月，市人大常委会成立执法检查组，先后赴合水县、西峰区对条例贯彻实施情况进行了实地检查，委托其它县人大常委会开展了自查。这是市人大常委会首次对本市地方性法规开展的执法检查。检查采取现场查看、走访座谈、听取有关部门和人大代表、物业企业、乡镇（街道）等基层组织意见建议的办法，发放问卷调查7605份。现将检查情况报告如下。

一、条例实施基本情况

条例自2019年8月颁布施行、2022年6月修正实施以来，市政府及有关部门能够认真贯彻落实物业管理法定责任，强化执法监督，有效促进条例全面实施。

（一）加强组织实施，覆盖范围不断扩大。条例颁布后，市人大常委会及时召开新闻发布会，现场解读条例文本。市政府高度重视，把加强物业管理作为重要民心工程来抓，物业管理工作稳中求进，从积极实践进入逐步规范阶段，物业管理行业规模不断扩大。目前，全市共有住宅小区1334个（含单栋住宅楼），总面积3112.2万平方米。其中有物业企业服务的小区616个，服务面积2538.9万平方米，覆盖率81.57%，较2019年8月条例颁布前提高31%；成立业主委员会的小区314个，提高53%；成立物业管理委员会的小区393个。现有注册物业企业231家，从业人员4500余人；其中省外物业企业在我市开展服务50家，从业人员400余人。

（二）注重建章立制，配套制度逐步完善。市政府先后制定出台《庆阳市物业服务收费管理办法》《庆阳市住宅专项维修资金管理办法》及《西峰区普通住宅物业服务收费标准的通知》等3项配套政策；市住建局根据实际工作需要，在此基础上相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》等5个文件，全市物业管理 “1+3+N”的地方性法规体系初步形成。西峰区制定出台《关于加强西峰城区物业管理服务的若干措施》《西峰城区物业企业服务评定细则（试行）》等10件与物业管理服务相关的制度措施。合水县成立县直有关部门、乡镇及社区等单位为成员的物业管理提升领导小组，制定《合水县组建物业管理委员会试点工作实施方案》，物管会服务面积覆盖达到87%，有效推动了物业管理整体水平提高。

（三）强化党建引领，管理模式不断创新。创新党建引领“红色物业”新路径，建立完善党建引领物业服务管理综合协调机制，积极创建党建引领作用明显、行业监管更加完备、物业管理规范有序、人居环境舒适和谐的“红色物业”示范小区72个，形成了一批可复制、可推广的典型经验做法。建立政企联动服务新模式，下放物业管理监督权限，由乡镇、街道办事处督促业委会和物业企业依法履行职责，调解物业矛盾纠纷，办理物业管理公示事项，以社区共建、责任共担压实物业企业主体责任，增强物业企业管理服务的主动性、自觉性。对无物业、无管理、无资金的“三无”老旧小区，组建业主委员会，通过考察、招标、公示方式选聘优质物业服务企业，实现小区服务有人管、困难能解决。推行服务代管新实践，西峰区针对老旧小区“失管漏管”现象，探索实行物管会、业委会和物业公司“共商共管”新模式，同时采取“以大带小、以新代旧、肥瘦搭配”的方式，将部分位置偏僻、住户偏少的小区“打包捆绑”，委托邻近的物业企业托管代管，有效解决了一些老旧小区无物业、无管理的问题。

（四）着力加强监管，服务水平稳步提升。结合条例贯彻实施，狠抓物业管理品质提升，万辉国际、汇景家园等6个小区被评为全省2022年度“美好家园”小区，庆阳瑞福物业管理公司党支部2023年6月被命名为全省物业行业基层党建工作示范点，庆阳市获评2023年全省“红色物业”创建示范城市。成立市级物业管理行业协会，督促引导物业企业强化行业自律，规范服务行为。建立物业服务企业诚信服务“红黑榜”制度，评出“红榜”物业企业12家。加强对物业服务企业的综合服务、房屋管理、秩序维护、环境卫生、绿化养护等考核评分力度，开展安全隐患排查整治。紧密结合全国文明城市创建、生活垃圾分类、疫情防控等重点工作，积极推进小区环境卫生、绿化美化和消防安全基础设施建设，居民的幸福感、安全感和凝聚力得到进一步提升。

（五）积极推动落实，管理体系初步形成。各级明确了物业服务主管部门，市级主管部门设立了物业管理机构。物业管理服务权下放后，各县（区）均成立房产服务中心，具体负责辖区物业服务管理工作，街道（乡镇）、社区配备了物业管理服务工作人员，加强对物业服务管理协调指导，各相关部门发挥职能作用，积极推动物业管理工作。部分小区已成立业委会，一些老旧小区成立了物管会，物业服务企业和服务力量进一步增加，全市物业管理服务体系基本形成，有效促进了物业行业发展。

二、存在的主要问题

物业管理涉及面广，形式多样，各方关系和矛盾往往多重叠加、错综复杂。从执法检查情况看，条例的实施有效规范了各类主体行为，但在实际工作中仍存在一些突出矛盾和问题，物业费收缴难、开发商遗留问题解决难、新老物业企业交接难、业主自治组织成立难、换届难等现象依然存在，停车管理、侵占公共部位、经营活动扰民等问题也成为新的物业纠纷热点。

（一）体制机制有待完善。一是上下联动齐抓共管的机制还没有形成。条例第四条规定，市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入城乡建设与管理和现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系。检查发现，现行物业管理体制机制运行还不够协调顺畅，物业主管部门对物业管理培训、日常监管、执法检查、处理物业服务矛盾纠纷措施落实不够到位，监管部门之间，与乡镇（街道）、居委会和社区之间缺乏协同联动机制，在日常监管中存在一个部门或单位“单打独斗”的情况，统筹协调不够顺畅，多部门协调配合机制尚未形成，与条例的规定和群众的要求还有差距。二是物业“属地管理”机制落实不到位。条例第五、六条对相关部门、单位应履行的物业管理职责作了明确规定。检查发现，各主管单位之间存在职责不清的问题，部分街道（乡镇）和社区认识有偏差，认为物业管理就是行业主管部门的事，对指导业主开展工作、处理物业矛盾纠纷不够积极主动；同时，相关职能部门在履职时，因职责界定模糊，普遍不愿进小区执法，认为进入小区就是“社区的事、物业的事”，相互推诿扯皮，对小区业主的投诉举报，响应处置不及时，致使矛盾频发。问卷调查显示，34.8%的业主认为相关职能部门监督管理一般化，31.5%的业主认为执法不到位、监管缺失。多数业主对小区环境卫生、侵占公用空间、车辆乱停乱放、门禁监控缺失、油烟噪声扰民、违规装修、电梯维保、地下车位只售不租、老旧小区停车难、新能源车辆充电难等问题反映强烈。三是工作力量薄弱。由于基层工作人少事多，多数都“身兼数职”，大部分街道、社区对物业管理存在重视不足、人员不足、投入不足和能力不足的现象，部分工作人员业务不精、情况不熟，处置物业管理方面的矛盾问题缺乏有效办法。

（二）物业服务质量有待提升。一是整体服务水平不高。条例第五章对物业服务人的义务、职责等作出了具体规定。检查发现，我市物业服务企业管理服务水平整体不高，从业人员文化素质低，普遍缺乏物业服务知识和专业技能培训，部分企业存在“重收费、轻服务”倾向，服务事项和标准不规范，安全保障、共用设施养护、检测、维修等专项服务措施落实不到位，住户满意率低。问卷调查显示，有31.1%的业主认为小区物业服务质量一般化，32.8%的业主不满意；40.7%的业主认为环境卫生较差、绿化养护不到位，39.5%的业主认为物业服务事项不透明不公开。二是监管手段不足。条例第五条对主责部门监管物业企业作出了明确规定。检查发现，2017年国务院取消物业服务企业资质要求以后，行业管理手段和监管措施未及时全面跟上，物业主管部门除了信用管理别无其他手段，物业服务优胜劣汰、良性竞争的市场环境还未形成。三是行业自律不足。条例第七条对物业管理行业协会职责作出了明确规定。检查发现，行业协会对物业服务缺乏规范和引导，对提升物业服务水平、规范服务行为、诚信服务缺乏督促引导。部分物业服务企业违规收费。比如，有业主反映，西峰区怡康家园于2023年12月交付，目前属前期物业，还没有成立业主委员会，根据收费办法只能按最低收费标准即0.9元/平方米/月收取，实际按照最高收费标准1.5元/平方米/月收取。

（三）业主自治意识不强。一是业主大会召开难，业委会成立难、运行难。条例第三章专篇对业主权利义务及业主大会、业委会的成立、运作及监督等作出明确规定。检查发现，目前全市成立业委会的小区比例仅为23.54%，业主参与积极性普遍不高，只要不涉及到自己切身利益，对小区事务大多不闻不问，普遍存在成立难、运作难、维权难的问题。问卷调查显示，有45.3%的业主从不参加业主大会。通过业主大会、业委会实现业主共同决策、共同治理小区的自治机制还未有效落实。二是业委会作用发挥不够。条例第二十四条对业委会职责、成员任职资格等都作了具体规定。检查发现，一些业委会成员推选把关不严，履职能力不强，得不到业主广泛认可；有的业主委员会成员存有私心，与自己利益有关的事项积极参与，与己无关的就不参加。问卷调查显示，35.9%的业主认为业主委员会形同虚设，没有发挥任何作用。比如，庆城县水岸绿苑一期小区，业委会5名成员有4名常年在外打工，仅剩1人配合物业管理。三是业主契约意识不强。“要权利不要责任，要服务不要收费”的思想仍普遍存在，一些老旧小区、楼院对推行物业管理存在抵触情绪，“花钱买服务”意识不强。部分业主随意拖欠物业费，导致物业企业采取减少服务人员、缩减服务项目、降低服务标准的办法维持运行，经营服务质量下降又引发一些业主投诉和欠费，形成恶性循环。有的业主与物业服务企业发生矛盾，不依法维权，往往采用拒交物业费等方式应对。

（四）工作基础比较薄弱。一是物业管理区域划分未落实。条例第二章对物业管理区域的划分和物业管理的范围作了明确规定，这是实施物业管理的一项基础性工作。检查发现，各县（区）仅对独立封闭式住宅小区按照自然区域纳入了管理，对分散的住宅楼院没有划分物业管理区域，也未将商贸、办公、医院、学校、仓储等非住宅物业纳入管理范围。二是物业承接查验工作不规范。条例第三十六、三十七条规定，新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务人应当进行物业承接现场查验，但仍有一部分小区在未进行综合竣工验收前已交付使用。因“建管不分”，物业承接查验工作不严格，移交承接模糊，致使一些开发商遗留问题未能及时发现，为后期物业矛盾埋下隐患。三是条例宣传有待深入。检查发现，由于实施时间较短，虽然条例在政府部门、物业管理从业人员以及部分业委会成员中得到了普及，但许多居民对条例不了解、不知情，对相关制度特别是配套文件规定的物业收费标准、维修资金使用等核心内容了解不多，说明条例宣传普及的力度、深度、广度还不够。问卷调查显示，31.7%的业主不了解条例内容，22.2%的业主还不知道市上出台了物业管理条例。

三、意见建议

对照条例规定，针对执法检查中发现的问题，提出以下意见建议。

（一）进一步靠实工作责任，构建齐抓共管工作机制。一是强化部门责任。各级政府要按照条例规定，加强组织协调，督促协调住建、发改、房产、市场监管、应急管理、公安等相关部门，加大联合执法力度，形成各司其职、各负其责、齐抓共管的管理格局。建立市、县（区）、街道（社区）三级联席会议制度，进一步明确各级、各部门（单位）的职责，形成协调联动的工作机制。市级主管部门要切实担负起主责部门的责任，加强业务指导，及时分析研判物业舆情，研究解决重大问题，督促推动工作落实。二是强化监管责任。建立市对县（区）、县（区）对街道（社区）的三级考核体系，加大目标责任考核力度，督促各级职能部门单位把监督管理职责落到实处。政府主管部门要加强对物业服务市场的指导监督管理，完善物业企业监管机制，加强对物业服务企业和相关从业人员的监督管理。督促业委会、物管会、行业协会充分发挥作用，促进物业服务企业优化服务内容，规范从业。进一步加强配套政策衔接，结合条例有关规定，针对物业管理服务中的突出问题，适时制定操作性强的政策措施或工作规范。三是压实基层工作责任。注重发挥乡镇、街道、社区居委会基层组织作用，提高问题发现率和处置率，打通物业管理“最后一公里”。 进一步加强基层组织对物业监管协调、指导力度，促进物业管理各项措施真正落到实处。

（二）进一步夯实基层基础，营造业主居住良好环境。一是加强条例宣传。进一步扩大宣传覆盖面，开展多形式、多渠道、多层次宣传引导工作，加强条例的宣传和培训力度，促使相关责任单位、基层干部、物业服务人、群众理解和把握法规内容，切实增强法治意识，为条例贯彻实施营造更加浓厚的氛围，努力形成“人人关心物业、人人参与物业、人人支持物业”的良好氛围。二是坚持分类施策。进一步推进物业区域划分，结合实际，分步实施，分类施策，不断创新管理模式，实现基本物业管理全覆盖。针对商品房小区，鼓励有条件的开发商充分利用自身资源，自办品牌物业服务企业，带动物业行业发展；针对老旧小区、保障房小区，除目前正在实施的“以大带小、以新带旧”的办法外，探索采取由政府托底过渡或者以奖代补的形式，创造条件推进基本物业管理全覆盖。三是强化基层基础。加强对各级政府和相关职能部门执法人员的培训，提高依法履职的能力和水平。加强对物业服务企业和相关从业人员的培训，强化行业自律，规范服务行为。加强县（区）、街道、社区物业管理人员配备，充实一线力量，不断提升服务实效。

（三）进一步强化指导监管，着力提升业主自治能力。一是创新治理模式。进一步推行党建引领物业、推动社区治理创新模式，促进基层党建与社区治理有机融合，引导党员干部业主积极参与小区治理，在业主大会、业委会中发挥先锋模范作用。二是加强对业委会的监督管理。健全业主大会和业委会选举及议事规则，完善业主大会和业委会工作机制，引导业主大会、业委会正确行使职责权利，增强工作规范性和透明度。创新业主大会、业委会投票表决方式和程序，探索建立物业管理信息化投票平台，切实维护业主的合法权益。三是提高业委会人员的整体素质。引导业委会积极吸纳有热情、懂法律、会管理的业主代表参与工作，聘请专业人员参与管理，提升业委会工作效率和水平。

（四）进一步加大执法力度，促进物业管理规范运行。一是加强执法监督。对照条例第七章规定，进一步加大对法规落实责任监督检查力度，把各级职能部门执法监督管理职责落到实处，促进物业服务人员依法经营。建立综合执法联动机制，对物业服务人员不按规定公布相关信息、违规收费、乱收费、采取停止供电、供水、供热、限充水电费等方式催交物业费的，严格落实惩处措施。对在物业管理区域违反条例规定，损坏房屋结构、违章凿、拆、搭占的，违反规定存放危险物品和超过荷载物品的，坚决依法查处，促进物业管理行业和业委会运作走向规范化、合法化。二是加强宣传引导。引导广大业主增强“小区是我家，维护靠大家”的责任意识，树立“花钱买服务”的物业服务消费观念和自治自律、依法维权的法治意识，理解、支持、配合物业服务工作，及时缴纳物业服务费用，自觉维护小区公共秩序。

（五）进一步创新工作举措，推动矛盾纠纷化解整治。一是积极化解矛盾纠纷。及时回应群众关注的热点问题，对急需解决的困难明确职责，有效化解物业矛盾纠纷，加快推进水电直供到户改造，着力解决水电费收缴不规范的问题。进一步规范物业管理各方主体行为，切实解决小区内停车难、经营活动扰民、占用消防通道、违法建设等问题，推动破解老旧小区、楼院物业服务难题，着力解决开发商遗留问题，推进物业管理服务健康发展。二是探索创新专项维修资金管理使用模式。学习借鉴外地好经验好做法，分类确定维修资金使用项目和范围，进一步简化提取手续、明确表决规则、方便业主表决、规范补交程序，切实提高资金使用效率。三是注重解决“查验难”问题。相关部门要按照条例要求，严格督促物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，按照规定及时进行物业承接查验，明确双方权利义务，建立完整物业档案。全面规范前期物业招投标程序，完善新旧物业管理交接机制，做好相关资料和物业共用设施设备移交工作。四是发挥示范带动作用。采取召开物业小区现场会、开展省优市优物业小区评选活动等形式，精心打造物业管理服务“样板小区”，适时开展物业管理问题突出小区专项整治，通过广泛宣传、观摩学习，形成示范引领效果，以点带面推动全市物业管理水平提升。